Pri predaji bytu sa často stáva, že k bytu chýba prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Táto skutočnosť u niektorých záujemcov o kúpu spôsobuje neistotu a s kúpou bytu bez pozemku váhajú. Je absencia spoluvlastníckych podielov pod bytovým domom naozaj problém? Môžu byť vlastnícke práva majiteľa bytu bez pozemku ohrozené alebo obmedzené?
Ak patríte aj vy medzi ľudí, ktorým táto problematika aktuálne nedáva spať, tak ste na stránke so správnym názvom. Budeme radi ak vám článok pomôže zaspať pokojnejšie.
Ľudia majú pri prevodoch nehnuteľností aj zlé skúsenosti a obavy o investíciu. Pri kúpe bytu často porovnávajú vlastnícke, pozemkové a rozhodovacie práva s problémami, s ktorými sa stretli pri rodinných domoch, chalupách, záhradách a podobne, kde nevysporiadané vlastníctvo k pozemkom neraz viedlo k obmedzeniu ba priam až nemožnosti riadne užívať svoju nehnuteľnosť. Tu je na mieste pripomenúť, že vlastníctvo nehnuteľností sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Pri vlastníctve bytu tu však máme osobitný zákon č. 182/1993 Zb. „o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“ (ďalej v článku pod skratkou „ZoVBaNP“).
Prvé čo zainteresovaného záujemcu napadne je, že sa na prevod mohlo v minulosti pozabudnúť, v tom horšom prípade, že predávajúci spoluvlastnícky podiel vedome alebo nevedome zamlčiava. Tu je na mieste hneď povedať dve dôležité veci – v obrovskej väčšine prípadov už priamo v katastri je spoluvlastnícky podiel na pozemku pevne zviazaný s bytom, takže kataster vám prevod bytu, ku ktorému existuje aj príslušný podiel na pozemku bez tohto pozemku nezapíše. Druhým faktom je, že pre istotu si treba riadne preštudovať list vlastníctva a preveriť, či sa naozaj nemohlo opomenúť s prevodom pozemku, ak náhodou kataster nemá tieto podiely korektne spojené s bytom.
Je byt bez pozemku problém? Nie!
Budeme sa venovať modelovej situácii z bratislavského sídliska v Petržalke. 10-poschodový panelák bol postavený okolo roku 1975 a vtedajší Národný výbor alebo zriadené bytové družstvo pridelovali byty do nájmov. Okolo roku 1994 došlo k prevodu majetku obce na vtedajších nájomcov bytov a odvtedy sú byty v tomto dome v osobnom vlastníctve. Súčasný vlastník nadobudol byt od predchádzajúceho vlastníka bez podielu na pozemku pod bytovým domom a v takom stave ho aj ďalej predáva kupujúcemu.
Na liste vlastníctva už niektorí vlastníci majú zapísané spoluvlastnícke podiely vo veľkosti prislúchajúcej k ich bytu, avšak veľkú časť podielov na pozemku stále vlastní mesto. Čítame, že Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava má na pozemku pod domom podiely zodpovedajúce veľkosti neprevedených podielov k bytom. Tento stav je výsledkom historicky zdedeného procesu, kedy prevod vlastníctva štátu bol realizovaný po prijatí zákona 182/1993 Zb. (ZoVBaNP). V tom čase k mnohým bytovým domom neboli ešte vysporiadané pozemky pod domom (napríklad parcela registra E), alebo v dôsledku inej právnej normy – najmä noriem platných pred rokom 1989. V mnohých prípadoch sa prevody k pozemkom uskutočňujú až dodatočne, po usporiadaní vlastníctva obce, alebo prevode na parcely registra C, tzv. právny stav. Mohlo sa teda stať, že kým byty sa previedli do osobného vlastníctva už v polovici 90-tych rokov, parcela pod domom bola vysporiadaná až neskôr a obec začala s odpredajom až okolo roku 2009.
„V niektorých prípadoch sa obec na základe zákona o majetku obcí, alebo na základe cestného zákona stala vlastníkom stavby, no nevyporiadali sa vzťahy pozemku pod stavbou. Pozemok tak zostal vo vlastníctve inej osoby.“ – Ondrej Halama, Pozemkové právo, str. 305, ISBN 978-80-570-4797-1.
Možno vás napadla otázka, že prečo niektorí vlastníci využili právo odkúpiť podiel na pozemku a iní nie? V krátkosti sa dá na to odpovedať takto: Mesto nemá v zákone takú oporu, ktorou by mohlo nútiť vlastníka bytu ku kúpe pozemku. Mesto tak ťahá za kratší koniec, kedy je síce pozemok povinné na žiadosť vlastníka predať, ale inak nemôže nijako vlastníka obmedziť, ani od neho požadovať náhradu ak vlastník bytu pozemok neodkúpi (napríklad nemôže účtovať nájom za pozemok). Vo výhode je vždy vlastník bytu, ktorý má zákonom zaručené práva k bytu a s bytom spojené právo užívať pozemok pod domom.
Ochrana práv vlastníkov bytov je nad právom vlastníka pozemku
Nakladanie s pozemkom pod bytovým domom má od Občianskeho zákonníka odlišnosti, riadi sa podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v praxi znamená aj to, že vlastníci pozemku nemôžu nijako zasiahnúť do práv vlastníkov bytov ani požadovať náhradu.
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.“ (§ 19, ods. 7, ZoVBaNP)
Schopnosť riadne a nerušene užívať byt nie je pri absencii prislúchajúcich podielov na pozemku nijako narušená. Vadu nevidí ani znalkyňa, ktorá byt bez pozemku oceňovala v tomto stave. Ak by tu existovalo právne riziko súvisiace s absenciou podielov na pozemku pod bytovým domom, reagovali by na to aj banky pri poskytovaní hypoték.
Prípadné spoluvlastníctvo podielov na pozemku v nijakom prípade neposilňuje postavenie tých, ktorí podiel vlastnia proti tým, ktorí podiel nevlastnia – každému bytu podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní prislúcha jeden hlas (§ 14, ods. 3 ZoVBaNP) a to bez ohľadu na veľkosť bytu alebo podielu na spoločných častiach či pozemku.
Obdobne sa k problematike na svojom blogu vyjadril aj právnik advokátskej kancelárie Ficek & Partners:
„Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení, podľa ktorého: ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba.“ – Ficek & Partners
Ako dokúpiť podiely na pozemku?
O nadobudnutie podielov prislúchajúcich k bytu môže požiadať vlastník bytu, čiže bude to môcť spraviť aj kupujúci po nadobudnutí vlastníctva. Zo ZoVBaNP vyplýva, že mesto je povinné podiel na príslušnom pozemku previesť na vlastníka bytu, ak o to vlastník bytu požiada a to pravdepodobne za zákonom stanovenú cenu (§ 18a), ktorá môže byť aj v splátkach. Naopak v zákone nie je ustanovenie, ktorým by vlastník bytu bol zaviazaný alebo povinný podiel na pozemku odkúpiť.
Obdobný stav je vrámci Petržalky alebo aj iných sídlisk na Slovensku pomerne bežným javom, o čom sa viete presvedčiť lustráciou verejne dostupných údajov z katastrálneho portálu.
Je na mieste vyzdvihnúť fakt, že prevod majetku mesta sa v prípade pozemku pod bytovým domom riadi Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mesto (a ani iný spoluvlastník) tak nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23, ods. 1). Tak isto na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo, nakoľko § 23 ods. 1 jednoznačne definuje, že “S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku”.
“S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku”. (§ 23, ods. 1)
Z technického a časového hľadiska kúpa podielov od mesta je spravidla niekoľkomesačný proces. Obec alebo mesto postupuje podľa zákona č. 138/1991 Z.z. o majetku obcí. V prípadoch, kedy je obec (mesto) povinná previesť nahnuteľný majetok podľa osobitého predpisu, sa obecné zastupiteľstvo k prevodu nevyjadruje (nemôže prevod zablokovať), nakoľko táto povinnosť je definovaná v zákone.
Ak sa teda rozhodnete chýbajúce podiely na pozemkoch od obce dokúpiť, neváhajte podať žiadosť. Obec vám určí podmienky, cenu a aj možné splátky.
Je cena bytu s pozemkom vyššia ako bez neho?
Odpoveď na túto otázku bude asi pre každého závislá od osobných preferencií. Rozoberme si nasledovný príklad: Pozemok pod domom má výmeru 794 m2. V dome je 80 bytov. Podľa veľkosti bytu je vypočítaný aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku, v našom prípade 10/1000.
Ak zoberieme výmeru pozemku a prepočítame príslušný podiel zodpovedajúci 10/1000, vychádza nám, že k bytu prislúcha približne 7,94 m2 pozemku. „Strelme“ od pása cenu 200 €/m2, dostaneme tak fiktívne cenu 1588 € za príslušný podiel. O nakladaní s týmto pozemkom sa nerozhoduje samostatne, ale patrí to pod celkovú správu domu, teda 1 byt = 1 hlas bez ohľadu na podiel na pozemku.
Ak sa pozrieme na mentálnu stránku, ľudia sa často viažu k hodnote podľa toho, za koľko vec nadobudli a tým pádom to je emotívna zložka. Ak sa pozrieme na faktickú výhodu a ak sú informácie v tomto článku naozaj správne, skutočný význam vlastníctva alebo nevlastníctva pozemku nemá vplyv na schopnosť byt nerušene užívať. Je teda predmetom individuálneho posúdenia, či je hotovosť uložená do ca 8 m2 investíciou, alebo mŕtvym kapitálom a z toho sa potom môžeme akademicky baviť aj o tom, či byt bez pozemku má rovnakú cenu ako byt s pozemkom. Podotýkame, že daň z nehnuteľností za zastavané pozemky pod bytovým domom sa nevyrubuje (platí sa len daň za byt).
Z pohľadu ekonóma hodnotíme teda „účtovnú/nadobúdaciu“ cenu a „disponibilnú“ cenu. Preto by sme sa pri kúpe bytu viac mali zamerať napríklad na hodnotu zostatku prostriedkov na fonde opráv, nakoľko toto je často opomínaný kapitál pri kúpe nehnuteľnosti. Navyše sa (na rozdiel od ceny pozemku) jedná o disponibilný kapitál, ktorý má priamy vplyv na mesačné platby, kapacitu investovať do opráv v dome alebo do priameho zhodnotenia kvality spoločného bývania. Ak je napríklad na fonde opráv zostatok 80.000 € a podiel bytu na spoločných častiach domu je 10/1000, potom aktualizovaný pomer bytu k fondu opráv činí 800 € – je to čiastka, ktorá je vo fonde a v prípade opráv sa bude aktivizovať z fondu.
Byt bez pozemku je v bezpečí
Záujem o nadobudnutie spoluvlastníckych podielov na pozemku je pochopiteľný a legitímny. Historický vývoj našej krajiny je špecifický svojim prechodom od socialistického vlastníctva k súkromnému a s prechodom evidencie pozemkov na dnešnú formu katastrálneho operátu.
Kým pri súkromných domoch, chatách, rekreačných objektoch alebo garážach sa práva k pozemkom riadia najmä Občianskym zákonníkom a treba tu napríklad riešiť právo prístupu, právo cesty či právo užívania, Zákon o vlastnícte bytov a nebytových priestorov dáva vlastníkom bytov v bytovom dome aj tie istoty, ktoré vo vyššie spomínaných individuálnych nehnuteľnostiach musia vlastníci zabezpečiť komplexne a neraz komplikovane.
„Naviac, z konštantnej rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (potvrdenej viacerými rozhodnutiami Ústavného súdu Slovenskej republiky) ako ústavne súladná vyplýva, že vlastník pozemku sa nemôže s úspechom domáhať náhrady za obmedzenie jeho vlastníckeho práva zriadením zákonného vecného bremena, keďže toto jeho právo je od 01.09.1996 premlčané.
Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie. V každom prípade ak sa rozhodnete pozemok neodkúpiť, za súčasného právneho stavu nemôže mať toto rozhodnutie pre Vás žiadne negatívne právne následky.“ – Ficek & Partners
Zmluva o kúpe bytu v bytovom dome sa teda účelne a zmysluplne nazýva „Zmluva o prevode vlastníctva k bytu, nebytovému priestoru a spoluvlastníckym podielom k nehnuteľnostiam“, lebo už svojim názvom upozorňuje, že v prípade nedoriešených pozemkových úprav alebo podielov je vlastník bytu a/alebo nebytového priestoru proaktívne chránený zákonom (ZoVBaNP). Preto si aj v tomto článku myslíme, že kúpa bytu bez podielu na pozemku je bezpečná a je na každom vlastníkovi, aby individuálne posúdil, či za platnosti súčasnej právnej normy má potrebu požiadať obec o odpredaj spoluvlastníckeho podielu.
Prečítané 172 x.
